철거가 끝난 그 순간, 아무도 스캔하지 않습니다

지난달 롯데 월드타워 입점 브랜드에서 연락이 왔습니다.

탑 럭셔리 브랜드 입점을 앞두고 있었는데, 프랑스 본사 설계팀이 공간 실측 데이터를 요청했습니다. 국내 로컬 회사가 이미 열심히 실측을 마친 상태였습니다. 그런데 문제가 생겼습니다.

매장 외벽 라인이 라운드져 있었는데, 바닥 라인과 상단 라인이 미묘하게 달랐습니다. 육안으로는 거의 보이지 않는 수준이었습니다. 하지만 프랑스 설계팀은 이 라인을 기준으로 매장 전면 선반과 집기를 밀리미터 단위로 맞춰 제작할 예정이었습니다. 현장에서 선이 조금이라도 어긋나면 전체 가구가 맞지 않습니다. 클레임이 뻔합니다.

결국 3D 스캔이 들어갔습니다.

스캐너가 공간을 훑고 나서 나온 데이터를 보니, 바닥에서 천장까지 라운드 라인이 조금씩 틀어지면서 올라가고 있었습니다. 건물 시공 단계에서 생긴 오차였습니다. 수치로는 몇 밀리미터에 불과하지만, 럭셔리 브랜드가 요구하는 정밀도에서는 치명적인 차이였습니다. 이 데이터를 파리로 보냈고, 설계팀은 그 오차를 반영해서 가구를 다시 설계했습니다.

이 사례를 특별한 일로 소개하려는 건 아닙니다. 오히려 이런 일이 한국의 상업 건물에서 매주 어디선가 벌어지고 있다는 이야기를 하려는 겁니다. 저희가 수년간 백화점, 쇼핑몰, 복합시설에서 일하며 본 것은 하나의 패턴이었습니다. 건물은 수십 년을 쓰는데, 그 안의 공간 기록은 매번 처음부터 다시 시작된다는 것.

매번 처음부터

매장이 바뀝니다. 브랜드가 교체되고, 공간이 새롭게 꾸며집니다. 그때마다 새로운 설계를 위해 현황 실측이 이루어집니다. 줄자와 레이저 거리측정기를 들고, 치수를 재고, 스케치하고, 사무실에 돌아와 도면을 그립니다.

이 작업이 매 공사마다 처음부터 반복됩니다. 그런데 공간은 바뀌지 않습니다. 구조는 그대로입니다. 기둥은 그 자리에 있고, 슬래브 두께는 변하지 않습니다. 그런데 왜 매번 처음부터 다시 측량할까요.

기록이 없기 때문입니다. 정확한 기록이.

준공 도면은 있습니다. 그러나 그 도면을 신뢰할 수가 없습니다. 건물이 완공된 이후로 크고 작은 공사들이 수없이 이루어졌습니다. 어느 매장이 인테리어를 새로 했고, 어느 층은 구성이 바뀌었고, 배관이 추가됐고, 전기 배선이 달라졌습니다. 그 변경 사항들이 도면에 정확하게 업데이트되는 경우는 거의 없습니다. 관리 주체가 여럿이고, 도면 업데이트 책임이 불명확한 상태로 세월이 흘러갑니다. 10년 된 건물의 도면은 이미 현실과 많이 다릅니다. 20년 된 건물의 도면은 참고 자료 정도의 의미밖에 없는 경우도 있습니다.

스캔할 수 있는 순간은 생각보다 적다

"그럼 스캔하면 되지 않느냐"는 간단한 답이 통하지 않는 이유가 있습니다. 스캔할 수 있는 순간이 생각보다 적기 때문입니다.

건물 유형별로 사정이 다릅니다.

백화점이나 대형 몰 같은 곳에서는, 오히려 철거 후에 스캔할 기회가 거의 없습니다. 매장 교체가 정해지면 계약 시작일부터 오픈까지 일정이 빡빡해서, 이전 임차인이 아직 영업 중일 때부터 새 설계가 진행되어야 하기 때문입니다. 저희가 백화점 현장에서 가장 많이 하는 일이 실은 영업 중 매장을 스캔하는 일입니다. 롯데 월드타워 건도 이런 상황에 가까웠습니다. 마감재에 가려진 골격은 정확히 알 수 없고, 경쟁 브랜드 정보 유출 우려도 있어서 기존 임차인이 예민합니다. 그래서 영업 중 스캔은 마감 표면까지의 정밀 기록에 초점이 맞춰집니다.

근린생활시설이나 중소 복합건물은 반대입니다. 대규모 인테리어가 들어가면 기존 점포가 완전히 철거된 뒤 몇 주의 공백이 생기는 경우가 많습니다. 그 공백이 스캔의 황금 타이밍입니다. 콘크리트 구체, 기둥, 보, 배관이 온전히 노출되어 있는 이때 찍은 데이터는 건물 수명이 다할 때까지 유효합니다. 기둥은 그 자리에 있고 슬래브 두께는 변하지 않으니까요.

두 경우 모두 한 가지 공통점이 있습니다. 스캔 가능한 순간이 아주 짧다는 것. 그리고 그 짧은 순간이 매번 그냥 지나간다는 것.

특히 철거 직후의 창(window)에는 단순한 물리적 이유가 있습니다. 그 순간 말고는 건물 골격을 볼 수 있는 기회가 없습니다. 영업 중에는 마감재에 가려져 있고, 공사가 시작되면 새 마감이 올라가 다시 가려집니다. 건물 수명 수십 년 가운데 구체가 드러나는 시간은 단 몇 주에 불과합니다. 그 몇 주가 지나가면 다음 임차인이 나갈 때까지 또 다시 기약이 없습니다.

이 짧은 창을 놓치는 것이 지금 업계의 기본값입니다. 철거업체가 떠나고 새 인테리어팀이 들어옵니다. 사이의 며칠간 그 공간이 완벽하게 벗겨진 채로 있었다는 사실은 아무도 기록하지 않습니다.

조금씩 쌓으면 건물이 된다

그런데 바로 이 점이 기회이기도 합니다.

백화점 한 층에 매장이 스무 개 있다고 가정해봅시다. 평균 5년에 한 번 임차인이 바뀐다면, 1년에 네 개 매장이 교체됩니다. 그 타이밍에 맞춰 스캔을 한 번씩만 해두면, 5년 뒤 그 층 전체가 스캔 데이터로 채워집니다. 10년이면 건물 전체가 됩니다.

한꺼번에 큰 예산을 투입한 것이 아닙니다. 어차피 있을 공사마다 스캔이 한 건씩 덧붙여진 것뿐입니다. 그런데 그 결과물은 건물 전체의 디지털 아카이브입니다.

이 데이터가 축적된 건물을 관리하는 입장에서 생각해보면 차이가 큽니다. 신규 임차 상담 시 정확한 현황 도면 즉시 제공, 시설 유지보수 시 천장 위 배관 경로 확인, 리모델링 계획 검토 시 구조 간섭 사전 파악. 지금은 이 모든 것들이 현장에 다시 나가보거나, 옛 도면을 뒤져보거나, 기억에 의존하거나, 아니면 모르는 채로 진행됩니다.

신축 시점이 가장 좋다

짚어두어야 할 한 가지가 더 있습니다. 신축 건물은 애초에 이 고민이 필요 없습니다.

준공 직전, 내부 마감이 들어가기 전 골조 상태일 때 건물 전체를 한 번 스캔해두면 됩니다. 그 순간에는 모든 것이 노출되어 있습니다. 기둥 하나, 보 하나, 슬래브 두께 하나까지 정확하게 기록할 수 있습니다. 이 데이터가 있으면 그 건물에서 앞으로 수십 년간 이루어질 수많은 공사에서 매번 처음부터 측량하는 수고가 사라집니다.

준공 도면이 있으니 충분하다고 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 준공 도면은 2D입니다. 치수가 표기되어 있지만, 공간의 실제 형상, 시공 과정에서 생긴 편차, 라운드 벽체의 틀어짐 같은 것은 담겨 있지 않습니다. 롯데 월드타워에서 드러난 그 몇 밀리미터의 오차는, 준공 도면만으로는 잡히지 않습니다.

신축 직후의 1회 스캔이 그 건물 수명 전체의 기준점이 됩니다.

이미 지어진 수많은 건물은 이 기회를 놓쳤습니다. 지금부터라도 임차 교체 시점마다 조금씩 쌓는 것이 차선입니다.

누가 비용을 부담할 것인가

여기까지는 합리적으로 들리실 겁니다. 이제 가장 현실적인 질문이 남습니다. 그 돈을 누가 낼 것인가.

솔직히 이 질문에 깔끔한 정답은 아직 없습니다. 다만 몇 가지 각도는 제시해볼 수 있습니다.

첫째, 이것이 새로운 비용이 아니라는 관점입니다. 지금도 신규 임차인은 어떤 식으로든 현장 실측 비용을 부담하고 있습니다. 설계비에 녹아있거나, 별도 항목으로 잡혀 있습니다. 스캔은 이 비용을 대체하는 것이지 추가하는 것이 아닙니다. 어차피 지불되고 있는 비용이 더 오래 남는 자산으로 전환될 뿐입니다.

둘째, 철거 인수인계의 한 조건으로 포함시키는 방법입니다. 퇴거 임차인이 원상복구와 철거를 건물주에게 인계할 때, 그 인계 조건에 철거 완료 상태의 스캔 데이터 제출을 포함시키는 방식입니다. 철거업체가 스캔업체와 제휴하는 원스톱 패키지도 가능합니다. 기존 계약 관행 안에 얹는 방식이라 저항이 적고, 비용은 철거 공사비에 얇게 분산됩니다.

셋째, 건물주가 선투자한 뒤 회수하는 모델입니다. 건물주가 스캔 비용을 부담하되, 이후 신규 임차인에게 현황 데이터 제공을 임대 조건의 부가가치로 포함하거나 별도 요금을 받는 방식입니다. 관리비의 재원으로 설계할 수도 있습니다. 5년 이상 운영되는 건물이라면 장기적으로 회수됩니다.

넷째, 편익 비율에 따른 분담입니다. 50:50이 직관적이지만, 따지고 보면 공정하지 않을 수 있습니다. 신규 임차인은 1회성 편익을 얻는 반면, 건물주는 누적 편익을 얻습니다. 임차 기간을 고려하면 3:7 정도가 편익 대비 정당하다는 논리도 가능합니다.

다섯째, 법·제도 차원의 접근입니다. 건축물대장과 설계도서 보관 의무는 법으로 정해져 있지만, 3D 현황 기록에 대해서는 아무 규정이 없습니다. 이 공백을 채우는 정책적 논의가 언젠가는 필요할 겁니다.

어느 모델이 맞는지는 건물 유형, 임대 구조, 규모에 따라 다를 겁니다. 한 가지 정답으로 밀어붙이기보다는, 업계가 사례를 쌓으며 합의를 만들어가야 할 영역이라고 봅니다.

보이지 않는 비용

이야기를 정리해보면, 처음의 롯데 에피소드가 다시 보입니다.

그 하나의 현장은 잘 해결됐습니다. 스캔을 했고, 오차를 잡아냈고, 프랑스 설계팀이 가구를 정확히 만들었습니다. 개별 문제는 해결됩니다.

문제는 이런 일이 전국 수천 개의 상업 건물에서 매년 수만 번 반복된다는 겁니다. 어떤 현장은 스캔으로 해결되고, 어떤 현장은 육안 실측의 오차를 안은 채로 시공에 들어가며, 어떤 현장은 클레임과 재시공으로 비용을 씁니다. 그 과정에서 소요되는 설계 지연, 재작업, 분쟁 해결 비용의 총합은 보수적으로 추정해봐도 매년 수백억 원대를 훌쩍 넘을 것으로 보입니다.

그리고 이 비용은 지금 보이지 않는 비용으로 여기저기 분산 지불되고 있습니다. 설계비 안에, 공사 지연 손실 안에, 오픈 연기에 따른 매출 공백 안에. 아무도 총액을 계산하지 않기 때문에 낭비가 구조화됩니다.

3D 스캔 기술은 이미 성숙해 있습니다. 비용은 과거보다 크게 낮아졌습니다. 부족한 것은 기술이 아니라 이 기술이 언제, 어떻게, 누구 부담으로 쓰여야 하는지에 대한 업계의 합의입니다.

철거가 끝난 그 짧은 순간이 황금 타이밍이라는 것. 영업 중 스캔은 영업 중 스캔대로 정밀하게 할 수 있다는 것. 신축 직후의 한 번이 건물 수명 전체를 커버한다는 것. 임차 교체 때마다 조금씩 쌓으면 10년 뒤 건물 전체가 된다는 것.

이 몇 가지가 업계의 기본 상식이 되는 날이 오기를 바라며, 저희는 그 시점이 조금이라도 앞당겨지도록 맡은 현장에서 먼저 실천하고 있습니다.

AllBIM Technologies

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현황은 도면으로 남아야 합니다.

철거가 끝난 그 순간, 아무도 스캔하지 않습니다

매번 처음부터

스캔할 수 있는 순간은 생각보다 적다

조금씩 쌓으면 건물이 된다

신축 시점이 가장 좋다

누가 비용을 부담할 것인가

보이지 않는 비용

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